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        韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见(2018修订)

         

        关于修订《韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见》的通知

        豫房估协〔201816

         

        各房地产估价机构、房地产估价师:

         

        为规范房地产司法鉴定估价行为,我会于201511月下发了《韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见(试行)》(豫房估协〔201528号),对规范房地产司法鉴定估价程序,提升房地产司法鉴定估价质量,维护当事人合法权益起到了积极作用。为适应《资产评估法》和新的《房地产估价规范》要求,我会根据相关法律、法规、规章及标准规定,对该《指导意见》(试行)进行了修订,现予以印发,自201851日起施行,原《指导意见》(试行)即日废止。

        执行中有什么问题,请及时向我会反映。

        附件:《韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见》(修订)

        201848

        附件:

        韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见

        第一章  总 则

        第一条 为规范房地产司法鉴定估价行为,保证房地产司法鉴定估价质量,提高房地产司法鉴定估价公信力,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》《司法鉴定程序通则》《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》(法释〔201121号)等有关法律、法规和司法解释,以及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)和《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013),制定本意见。

        第二条 房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动,适用本意见。

        第三条 本意见所称房地产司法鉴定估价,是指在诉讼活动及案件查处中,房地产估价机构接受委托,选派注册房地产估价师对涉及房地产的价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。

        第四条 从事房地产司法鉴定估价活动的房地产估价机构,应取得相应房地产估价备案证明,不得超业务范围从事房地产估价活动。

        第五条 房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动,应当遵守法律、法规、规章,遵守房地产估价准则、规范及标准,恪守职业道德。

        第六条 房地产司法鉴定估价委托人(以下简称委托人)是指人民法院、纪检监察机关、公安机关以及相关案件执行单位。

        委托人应当提供房地产司法鉴定估价所必需的资料,保证所提供资料的真实性、合法性、完整性。

        第七条 房地产估价机构有权要求委托人提供估价对象真实、完整、合法的资料,配合注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘,通知估价申请人及其他估价利害关系人补充、完善资料、配合进行现场调查。

        第八条 委托人对鉴定过程、鉴定意见提出询问的,房地产估价机构及其注册房地产估价师应当给予解释或者说明。

        人民法院或其他委托人通知房地产估价机构要求其注册房地产估价师出庭作证的,房地产估价机构应当及时与其确认出庭的时间、地点、人数、费用、要求等,并安排注册房地产估价师出庭作证,回答与鉴定事项有关的问题。

        第九条 房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密,不得泄露个人隐私。

        未经委托人同意,不得向其他个人或者组织提供与估价事项有关的信息,但法律、法规另有规定的除外。

        第十条 房地产估价机构和注册房地产估价师与估价对象、估价利害关系人有利害关系的,以及其他可能影响其独立、客观、公正估价情形的,应当回避。 

        第二章 估价程序

        第十一条 同一房地产司法鉴定估价项目,原则上由一家房地产估价机构承担,但重新委托的除外。

        第十二条 房地产估价机构应当对委托事项、估价对象的相关资料进行审查,对提供资料能够满足估价需要的司法鉴定委托,应予受理;如提供资料不完整、不充分,应该要求委托人补充,经补充后能够满足估价需要的,予以受理。

        受理估价委托后,注册房地产估价师应与委托人一同进行实地查勘。估价对象占有方不配合的,可通过委托人向占有方及其他估价利害关系人送达房地产司法鉴定估价风险告知书,告知其应当履行的配合义务和不履行该义务可能存在的风险。

        第十三条 若估价对象灭失且委托人提供估价对象的相关资料不能满足估价需要,或者估价对象的所有人、占有方等拒绝或者不配合,导致注册房地产估价师不能对估价对象进行实地查勘等具有估价依据严重不足情形的,房地产估价机构可以通知委托人暂不受理或者终止该委托。

        第十四条 在估价依据不足而估价申请人要求估价或者委托人认为必须估价的,房地产估价机构应当将估价风险书面告知委托人。若估价申请人、委托人书面明确设定估价依据条件,并自愿承担按照其设定依据条件进行估价的风险、法律后果的,房地产估价机构可按照其设定依据条件进行估价,出具咨询性估价报告,但要在估价假设和限制条件中进行披露。

        第十五条 房地产估价机构承办房地产司法鉴定估价业务,应当取得委托人出具的房地产司法鉴定估价委托书,签收委托人提供的房地产司法鉴定估价资料交接表、房地产司法鉴定估价资料质证情况记录及所载明的资料。

        第十六条 房地产司法鉴定估价委托书包括下列内容:

        (一)委托人名称;

        (二)受托的房地产估价机构名称;

        (三)委托日期;

        (四)简要案情及承办人姓名和联系电话;

        (五)诉讼活动当事人名称或者姓名及其联系方式;

        (六)委托估价基本事项;

        (七)既往司法鉴定估价情况;

        (八)房地产司法鉴定估价费用及支付人、支付方式、支付时间;

        (九)双方商定的估价期限、鉴定资料的提供和退还;

        (十)双方约定的其他事项。

        第十七条 房地产估价机构认为需要补充估价资料或者终止委托退回估价资料的,应当向委托人出具估价补充(退回)资料交接表,载明房地产估价机构认为需要补充或者退回的估价资料清单。

        房地产估价机构认为仍需要委托人提供有关资料的,应当向委托人书面提出。

        第十八条 房地产估价机构应当对估价对象的权益状况和实物状况资料进行审查,包括估价对象的权属资料,查封、抵押、租赁等权益限制资料,以及装饰装修情况等。

        估价对象为在建工程的,房地产估价机构还应当对项目的用地、规划、施工许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件、施工合同、工程款支付等资料进行核查。

        第十九条 房地产估价机构认为估价依据、资料需要估价利害关系人双方认可或者发表意见的,应当通知委托人组织进行,并提供相应指导。

        第二十条 房地产估价机构受理估价委托后,在进行实地查勘前,可以要求委托人按照委托书约定支付估价费用预付款,作为从事估价活动的必要保证。

        如果因当事人和解或者案件终止执行等非估价机构原因终止本次委托,估价机构可以根据已完成工作量酌情收取估价费用。

        第二十一条 注册房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,拍摄、制作能够反映估价对象实物状况和周围环境状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,作为估价报告的附件。

        因估价对象占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘,或估价对象涉及国家秘密,注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘的,经委托人同意后,可以就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他相同类型的房地产进行实地查勘,并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或者合理假定后进行估价,但在估价报告中应当予以说明。

        估价对象实地查勘记录应当由实施实地查勘的注册房地产估价师、委托人指派的现场查勘人员和估价利害关系人或者其代理人签名,估价利害关系人或者其代理人拒绝签名的,注册房地产估价师应当在查勘记录中载明。

        第二十二条 估价申请人或其他估价利害关系人有补充资料需要提供的,房地产估价机构应将相关情况向委托人通报,是否作为估价依据应当征求委托人的意见。

        第二十三条 房地产估价机构应当在委托书载明的估价期限内完成估价工作,并出具房地产司法鉴定估价报告。委托书中未载明估价期限的,应当在法律、行政法规或者部门规章规定的期限内完成,但补充材料、调整估价范围、协商估价费用等所需的时间不计入估价期限。

        房地产估价机构在约定估价期限内不能完成估价的,应当书面向委托人说明理由并申请延期。

        第二十四条 房地产估价机构完成估价后,应当及时按照与委托人约定的方式将估价报告交付委托人。

        房地产估价机构可与委托人约定或根据委托人要求,在出具正式报告前提供初评报告。当事人或者其他利害关系人对初评报告有异议的,应当通过委托人向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构收到该书面意见后,应当对异议问题予以解释和答复,确需改变原估价结果及相关内容的,应当修正后出具正式报告;初评报告没有改变的,应书面告知当事人或者其他利害关系人,并出具正式报告。

        当事人或者其他利害关系人对正式估价报告有异议的,应当自收到估价报告之日起10日内,通过委托人向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构应当自收到该书面意见之日起10日内对估价报告进行复核,并就异议问题予以解释和答复,经复核确需改变原估价结果及相关内容的,应当重新出具估价报告;估价报告没有改变的,应书面告知当事人或者其他利害关系人。

        第二十五条 房地产司法鉴定估价费用,应当由房地产估价机构按照有关规定及行业惯例收取,对复杂、疑难、特殊的司法鉴定估价项目可以与委托人协商收取。

        第三章 估价方法

        第二十六条  房地产司法鉴定估价方法除依据房地产估价执业准则只能选择一种估价方法的外,应当选择两种以上估价方法。有下列情形之一,且经充分调查确实采用两种以上方法有困难的,可选择一种估价方法:

        (一)房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价;

        (二)特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价;

        (三)房地产损害赔偿估价;

        (四)其他特殊司法鉴定估价;

        (五)经省级以上房地产估价专家委员会认定可选择一种估价方法的。

        第二十七条 房地产损害赔偿估价方法有修复成本法、损失资本化法、价差法、损害赔偿比较法等。

           (一)修复成本法

        修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损额的方法。

        必要支出包括拆除、修缮、恢复工程费用。

        被拆除物有残值的,应减去被拆除物的残值。被拆除物残值应当根据价值时点废旧材料回收市场价格合理确定,并扣除清运费用。

        修复造成直接经济损失的,应加上直接经济损失。直接经济损失包括周转安置费、空置造成的收益损失、使用面积减少的损失、室内净高降低的损失、日照采光的损失、耐久性降低的损失、施工影响的补偿等。

        (二)损失资本化法

        损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额,将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

        收益损失包括收益年限的减少。

        (三)价差法

        价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值,将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。

        对收益性房地产,宜测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差,作为房地产价值减损额。

        (四)损害赔偿比较法

        损害赔偿比较法是选取一定数量的可比房地产损害赔偿实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比房地产损害赔偿实例赔偿价格进行处理后得到估价对象价值减损额的方法。

        采用损害赔偿比较法时,应当选取三个或者三个以上类似房地产损害赔偿可比实例,并进行补偿情况修正、补偿日期调整、损害状况调整。

        第二十八条  对整体房地产价值进行土地使用权及房屋价值分配时,优先选用收益法、成本法。

        收益法适用于房地产年净收益可剥离为归属于土地使用权或房屋部分的情况。

        成本法宜采用房地分估的路径。

        第四章 估价类别

        第一节房地产司法拍卖(变卖)估价

        第二十九条 房地产司法拍卖(变卖,下同)估价,是指人民法院在执行具有强制执行效力的生效法律文书过程中,对拟拍卖的房地产委托房地产估价机构进行估价的行为,包括现房拍卖估价、在建工程项目整体拍卖估价、在建工程部分拍卖估价、企业整体拍卖估价等。

        第三十条  房地产司法拍卖估价的价值类型为市场价值,通常不评估快速变现价值,但可根据委托人的要求,评估市场价值中的卖方实得价、各自负担税费下价格或买方总出价。

        委托人在估价委托中,特别指明要求评估快速变现价值的,可以在揭示市场价值之后,评估其快速变现价值。评估快速变现价值的,委托人应当明确变现方式,并在估价报告中予以说明。

        房地产司法拍卖估价的估价目的,表述为“为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值”。

        第三十一条 对不可分割的房屋应当整体估价。确需分割估价的,应当在委托人提供的估价委托书中明确估价分割房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件等。

        注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式对估价结果的影响。

        第三十二条 建设用地使用权与房屋所有权归属不一致的,应当向委托人说明情况,取得委托人同意后在估价委托书中明确对权属一致条件下的房地产市场价值进行评估,也可对整体房地产价值进行土地使用权及房屋价值分配,实际权属状况应当在估价报告中予以说明。

        第三十三条 农村宅基地上房屋需要估价的,应考虑宅基地的使用价值,并在估价报告中对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素进行书面提示;也可根据委托人要求,只评估建筑物价值。

        对“城中村”及城镇近郊村(居)民住宅进行估价时,应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。

        第三十四条 房地产司法拍卖估价,拍卖房地产上设有租赁权或者用益物权不随拍卖而消失,且委托人未书面说明将拍卖房地产上原有的租赁权或者用益物权除去后拍卖的,应当评估设有租赁权或用益物权限制下房地产的市场价值。租赁权或用益物权情况应在估价报告中进行披露。

        拍卖房地产上设有抵押权及其他担保物权的,通常不考虑其对评估价值的影响。

        第三十五条 在建工程项目整体拍卖估价,应当关注停工缘由、工期延误原因对预测完工工期及对工程造价的影响,关注项目的报建、施工许可是否合法、工程实际进度、修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。涉及超规划建设的,应当与委托人协商,对于超规划许可建设的房地产,应当有合法的估价依据,不得擅自估价或设定不合理的假设,并在估价报告中说明。

        在建工程部分拍卖估价,应当关注建筑物区分所有权,并考虑在建工程项目整体续建因素的影响。

        对停工时间长的烂尾工程,还应关注建筑物存在的物质折旧及功能性折旧。

        第三十六条 房地产司法拍卖估价时,对于隐蔽工程的估价,应当根据工程图纸、设计变更单、工程联系单、隐蔽工程验收记录、预结算书,结合隐蔽工程投入使用的情况进行评估。

        第三十七条 整体资产中含有与房地产使用无关的,可迁移且迁移后不影响其价值的设施设备时,应将其排除在房地产估价对象范围之外,由相应专业机构另行鉴定。

        第三十八条 企业整体拍卖涉及的企业价值评估中,房地产从物质实体、使用方式上,可与其他动产、无形资产分离的,对分离出来的房地产,可以对其价格或价值进行单独评估,并应在估价报告中作出特别说明。

        第二节 房地产分家析产估价

        第三十九条 房地产分家析产估价分为离婚、遗产继承、分家等产生的房地产估价。

        第四十条 分家析产中实物分割房地产的,分割协议由当事人签署,并由委托人提供给房地产估价机构,作为实物分割房地产的依据。

        房地产估价机构可以提出合理的分割建议,使分割后的房地产能够独立使用,并符合不动产登记基本单元的规定。

        第四十一条 房地产实物分割估价,应当对分割后的各部分房地产分别估价,并对原共用部分、设施予以关注。

        第四十二条 分家析产中不进行实物分割房地产的,应当对房地产市场价值进行评估,并根据当地房地产交易税费政策考虑市场价值中卖方应当负担税费的影响,或根据委托人的要求评估卖方实得价。

         

        第三节 房地产损害赔偿估价

         

        第四十三条 房地产损害的类型,按照是否可修复,分为可修复的损害和不可修复的损害;按照受损害的部位,可分为实物损害、权益损害和区位损害。

        实物损害是指对房屋的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能等方面的损害,包括影响主体结构、围护结构、装饰装修、设施设备等的损害以及房屋层高、建筑高度等发生改变从而对房屋功能产生的负面影响等。

        权益损害是指损害事实的发生影响了对房地产权利的行使,从而造成经济损失的损害,包括异议登记不当,造成房地产权利人的损害、非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失、对房地产权利行使不当限制,给房地产权利人造成损失等。

        区位损害是指损害事实的发生间接影响房地产的外部环境,从而减损房地产价值的损害,包括环境污染带来的损害、小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失等。

        第四十四条 房地产损害赔偿估价,应当区分损害(失)类型并采用适宜的估价方法。

        第四十五条 损害事实应当经下列途径认定,方可作为估价依据,并在估价报告中对损害事实认定途径予以披露。

        (一)对易于测定的损害事实,房地产估价机构有专业胜任能力的,可以在实地查勘时测定,并由当事人签字确认;

        (二)其他专业机构已鉴定的损害事实,由人民法院采信、提供;

        (三)人民法院认定;

        (四)其他合法途经认定。

        第四十六条 损害赔偿估价,应当区分可修复的损害和不可修复的损害,测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。

        对于可修复的损害赔偿估价,宜从实体价值减损角度进行估价;如果需要,还应当考虑修复过程导致搬家、暂停营业带来的损失。

        对于不可修复损害赔偿估价,宜从市场价值减损角度进行估价。

        第四十七条 实体价值减损,是指修复该房地产所需耗费的材料、人工等投入费用及其合理税费、利息、利润。测算实体价值减损,需要区分重置成本和重建成本。

        房屋实体性损害修复方案,应当是技术上可能、财务上可行且合法的修复方案。修复方案可以由当事人自行协商后签订协议。当事人不能就修复方案达成一致意见的,可以经人民法院委托或者当事人共同委托,由具有相应资质的专门机构出具房屋实体性损害修复方案。

        对于结构简单、易于修复的房屋实体性损害,以恢复原状为修复方案。

        第四十八条 市场价值减损,是指房地产因发生损害而导致市场需求变化,引起的市场租金、市场价格降低。

        第四十九条 环境污染带来的损害赔偿估价,注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境影响评价报告,根据环境是否可治理恢复分别进行估价。

        如果污染的环境可治理恢复,应当考虑治理恢复的时间周期,结合实体价值减损和市场价值减损综合判断,得出损害赔偿价值。

        如果污染的环境不可治理恢复,应当根据环境影响评价结果,从市场价值减损角度测算赔偿价值。

        第五十条 异议登记不当带来的损害赔偿估价,主要从市场租金、售价在异议登记期间的变化,对当事人带来的损失角度进行估价。

        第五十一条 不动产登记部门的登记错误带来的损害赔偿估价,主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化及对当事人带来的损失角度进行估价。

        第五十二条 装修纠纷中的损害赔偿估价,包括装修当事人之间发生的损害赔偿估价及装修对相邻不动产的损害赔偿估价。

        装修纠纷中的损害如果是可修复的,宜从实体价值减损角度进行估价。如果是不可修复的,宜综合实体价值减损、市场价值减损之后,得出损害赔偿价值。

        第五十三条 区域规划调整带来的损害赔偿估价,宜从房地产用途、交通便利条件改变等方面对房地产市场价值减损角度进行估价。

        第五十四条 地震、冰雹、风灾、洪水、泥石流等自然灾害带来的损害赔偿估价,应当区分该损害是否可修复。对于可修复的损害赔偿估价,综合实体价值减损和市场价值减损,得出损害赔偿价值。

        对于不可修复的损害赔偿估价,首先对于未发生自然灾害损害之前的房地产进行估价,再减去净残值得出损害赔偿价值。

        第五十五条 房屋采光、日照受影响的损害赔偿估价,宜采用价差法、损失资本化法、损害赔偿比较法。首先测算采光、日照情况,结合当地有关规定进行日照分析,日照分析应当按照有关技术标准进行。符合规划要求但对房屋采光、日照产生影响的,应根据损害影响前、后被侵害房屋市场价值的变化额度或根据已有类似损害赔偿实例进行比较确定损害价值。

        第五十六条 建筑高度或层高发生改变产生的功能性损害估价,宜采用价差法、损失资本化法。根据设计规范或建筑合同要求及层高改变对使用功能的影响程度进行分析,包括功能性折旧造成的影响。

         

        第四节  房屋征收补偿纠纷估价

         

        第五十七条 国有土地上房屋征收补偿纠纷估价,应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》进行。

        第五十八条 国有土地上房屋征收补偿纠纷估价,应当区分下列情形:

        (一)被征收房屋仍然存在;

        (二)被征收房屋灭失,但有证据保全;

        (三)被征收房屋灭失,未办理证据保全。

        第五十九条 被征收房屋灭失,但有证据保全的,应当依据保全的证据、该房屋被征收之时的房地产市场状况进行估价。

        第六十条 被征收房屋灭失,未办理证据保全的,该房屋不具备估价的条件。如果委托人知道该被征收房屋不具备估价条件,仍委托估价的,房地产估价机构可以依据有限的估价依据,对该被征收房屋进行咨询性估价。

        第五节  房地产其他纠纷估价

        第六十一条 房地产其他纠纷估价,包括房地产抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的估价。

        第六十二条 房地产纠纷估价的内容,包括对原估价程序、估价方法、估价依据是否遵循法律法规、估价规范准则,进而对是否存在虚假估价、重大遗漏估价及房地产评估价值进行鉴定和判断,提出客观、公平、合理的鉴定意见。

        第六十三条 房地产其他纠纷估价,应当遵循估价规范准则及有关规定。

         

        第六节  纪检、监察涉案房地产估价

         

        第六十四条  受贿涉案房地产包括纪检、监察机关认定的下列情形房地产:

        (一)以明显低于市场价格向请托人购买的房地产;

        (二)以明显高于市场价格向请托人出售的房地产;

        (三)以其他交易方式非法收受请托人的房地产;

        (四)以干股形式收受请托人提供房屋租金、房地产开发利润等涉及的房地产。

        第六十五条  渎职涉案房地产包括纪检、监察机关认定的下列情形房地产:

        (一)超标准及规划条件建设的房屋、构筑物、附属物;

        (二)未按照国家相关标准建设的房屋、构筑物、附属物;

        (三)损害或者倒塌的房屋、构筑物、附属物;

        (四)其他情形涉及的房地产。

        第六十六条  受贿、渎职涉案房地产估价所需资料及估价范围、房地产状况、价值时点、价值内涵等事项,以纪检、监察机关提供、认定的情况为准,并在房地产估价委托书上载明。需要与委托人沟通认定的事项,应在房地产估价委托书上载明或者进行补充认定。

        实地查勘中,应至少有两名注册房地产估价师与办案人员一同进行实地查勘,均应在实地查勘记录上签字确认。其他事项参照人民法院委托估价的相关规定。

        第六十七条  涉案房地产估价,应当评估房地产的市场价值,并根据下列具体情况与委托人沟通后对价值内涵进行调整处理:

        (一)以明显低于市场价格向请托人购买新开发房地产,卖方事先设定不针对特定人有优惠价格的,优惠价格应当予以扣除。

        (二)受贿房地产权属已在受贿人或其亲属名下的,估价结果为市场价值,但应当在估价报告中提示估价报告使用者关注房地产交易税费的实际支付方式及金额。

        (三)受贿房地产权属未在受贿人或者其亲属名下,且房地产买卖合同载明买方负担全部交易税费或纪检、监察机关认定卖方无需负担任何交易税费的,估价结果宜为税前卖方实得价值。房地产买卖合同载明卖方负担全部交易税费或纪检、监察机关认定买方无需负担任何交易税费的,估价结果宜为税后买方实付价值。

        经与委托人沟通同意,也可以按照本条第(二)项进行估价。

        第五章 房地产司法鉴定估价报告

        第六十八条 房地产司法鉴定估价报告分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。

        鉴证性估价报告,是指房地产估价机构向委托人出具的起着价值证明作用的报告,内容应当包括:估价依据、估价程序、估价方法、相关数据来源与确定、报告使用提示等必要信息,使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围,合理理解使用估价结果。

        咨询性估价报告,是指受客观原因限制,委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下,仍然委托估价而出具的估价报告。委托人和估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下,合理理解使用估价结果。

        第六十九条 房地产司法鉴证性估价,估价报告的名称为“房地产司法鉴定估价报告”;房地产司法咨询性估价,估价报告的名称为“房地产司法鉴定咨询报告”。

        第七十条 房地产司法鉴定估价的价值时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日或者估价委托之日,但估价委托另有约定的除外。

        价值时点不是完成实地查勘之日的,应当在“估价假设和限制条件”中揭示估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况的差异,并指出该差异对估价结果的影响,提示估价报告使用者注意。

        第七十一条 房地产司法鉴定估价报告应当说明估价依据类型,并充分披露下列估价依据的内容:

        (一)经当事人质证、委托人提供的资料;

        (二)经委托人同意诉讼当事人补充,委托人提供的资料;

        (三)委托人调查取得的资料;

        (四)房地产估价机构依据估价程序取得的资料。

        房地产司法鉴定估价依据缺失的,应当在估价报告中说明原因及委托人设定的鉴定条件,并对估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行,以及报告的使用限制等方面做出特别提示说明。

         

        第六章 房地产司法鉴定估价的质证

         

        第七十二条 承办房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师有出庭接受质询的义务,就委托人及当事人围绕估价的相关问题提出的质疑和询问,应当给予回答、进行说明。

        应当回答的问题包括但不限于是否具有执业胜任能力;是否保持了估价的独立性;注册房地产估价师从事司法鉴定估价中是否遵循职业操守;估价程序或操作流程是否符合相应行业规范准则,估价报告的合法性、公允性、客观性等。

        第七十三条  就司法鉴定估价报告的有关内容,注册房地产估价师出庭时应当关注:

        (一)司法鉴定估价报告的完整性,即报告是否存在重大疏漏或缺项;

        (二)司法鉴定估价报告的附件资料的来源,及其真实性、合法性和完整性;

        (三)房地产司法鉴定估价方法、估价技术路径、估价参数选取等,是否存在不当或违反行业规范等;

        (四)司法鉴定估价结果是否存在重大价值差异;

        (五)注册房地产估价师及估价机构是否签名盖章。

        第七十四条 承办房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师,因下列情形不能按时出庭的,其所在房地产估价机构应当及时通知法院的相关工作人员,确定通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证,或者另行确定出庭时间:

        (一)因健康原因不能出庭的;  

        (二)因路途遥远,交通不便不能出庭的;  

        (三)因自然灾害等不可抗力不能出庭的;  

        (四)因无人垫付出庭人员的交通、住宿、生活等必要费用以及误工补贴等其他正当理由不能出庭的。

        第七十五条 出庭人员应向法庭提交房地产估价机构指派鉴定人出庭作证的公函,出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件,必要时可以经法庭许可后提交在鉴定过程中收集的相关资料、所依据的技术标准和估价规范准则等。

        出庭接受询问的注册房地产估价师,认为被询问的事项或问题与鉴定过程、鉴定报告无关,可以向法庭提出,经法官同意后,不予回答。若法庭要求回答,应如实回答。

        第七十六条 承办房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师出庭接受询问,在对房地产司法鉴定估价进行质证的活动结束后,应当按照法庭的指挥退出法庭。

        出庭人员在休庭后或者法庭指定的时间,核对庭审笔录中自己作证时的陈述,若记录有遗漏、错误或不当,可向法庭提出,经法庭许可后修正,或者亲笔批注予以修正、说明,并在确认记录无误后在修改处、笔录上签名、按指印确认。

        第七十七条 人民法院同意通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证的,房地产估价机构应当指派承办房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师,按照人民法院的要求履行作证义务。

        以书面证言方式作证时,应当针对诉讼当事人提出的鉴定估价异议、法庭提出的问题给予解释或者说明,必要时可以附具在鉴定估价过程中收集的相关资料、所依据的技术标准和估价规范准则相关条文等。如果注册房地产估价师认为某一事项或问题与鉴定过程、鉴定报告无关,可以向法庭明确提出;若法庭明确要求作证时,应提供书面证言资料。

        书面证言应当由被指定作证的注册房地产估价师签名,其所在房地产估价机构负责人签名或盖章,并加盖房地产估价机构印章。

        第七十八条 具有房地产司法鉴定估价资格的房地产估价机构的注册房地产估价师,可以受当事人的聘请,经当事人向人民法院申请同意,以专家证人或者专家辅助人身份出庭,就案件的房地产司法鉴定估价专门性问题进行说明。

        被聘请的注册房地产估价师应当与其所在的房地产估价机构协商确定下列事项、签订协议:

        (一)出庭时间、地点;

        (二)诉讼各方当事人、受理法院、案情、出具鉴定报告的机构等案件情况;

        (三)其他双方需要明确的事项。

        若诉讼当事人委托的出庭事项是对本机构出具的鉴定报告提出意见,或该诉讼对方当事人已经聘请本机构的注册房地产估价师,以及其他与本机构及注册房地产估价师有利害关系的其他情形,房地产估价机构应当回避。

        第七十九条 以专家证人身份出庭的注册房地产估价师,应当向法庭提交房地产估价机构指派其本人出庭的公函,出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件。应当回答审判人员和当事人就房地产司法鉴定估价专门性问题的询问,经法官允许,可以对承办房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师进行询问。经人民法院准许,当事人各自申请的以专家辅助人身份出庭的注册房地产估价师可以就案件中的房地产司法鉴定估价问题进行对质,对质内容应限于鉴定报告出具日的估价规范标准、技术水平及行业惯例。

        如果出庭人员认为被询问的事项或问题与鉴定过程、鉴定报告无关,可以向法庭提出,经法官同意后,不予回答。若法庭要求回答,应如实回答。 

        第八十条 房地产司法鉴定估价质证中,产生严重分歧,无法采信专业鉴定意见的,经人民法院同意,可以委托房地产价格评估专家委员会出具专家意见。

        第七章 附 则

        第八十一条 仲裁、行政处罚中涉及的房地产估价,参照本意见执行。

        第八十二条 在房地产司法鉴定估价活动中,本意见未作规定的事项,应当按照《房地产估价规范》和《河南省房地产估价技术指引》执行。

        第八十三条 本意见由河南省房地产估价师与经纪人协会负责解释。

        第八十四条 本意见自201851日起施行,原《韦德国际源于1946-河南省房地产司法鉴定估价指导意见》(豫房估协〔201528号)同时废止。法律、法规、规章及行业技术规范等对此有新规定的,以新规定为准。
        日期:2018-4-11
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