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网站公告: [韦官方际]热烈祝贺[韦官方际源于1946]1946韦官方际 - 韦官方际源于1946 - 官方授权荣获2018年度襄阳十佳1946中介企业
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当前位置:首页 >> 行业资讯 >> 韦官方际 >> 1946韦官方际市住房租赁管理办法(征求意见稿)》意见的公告

为提高立法的科学性、合理性,根据《中华人民共和国立法法》、《湖北省行政规范性文件管理办法》的规定,现就《襄阳市住房租赁管理办法(征求意见稿)》公开向社会公众征求意见。公众可以对征求意见稿提出意见或建议,并说明理由。

公众的意见或建议,请于2018610前向市房管局反映或者提交。

途径有:(1)邮箱:xyszfzl@sohu.com提交意见或建议的公众请留下姓名和联系方式,以便做进一步联系;(2)邮寄至:襄阳市樊城区新华路7号市住房保障和房屋管理局1409房产政策法规科,邮政编码:441003

 

           

襄阳市住房租赁管理办法(征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条(立法目的)为加快建立租购并举的住房制度,规范住房租赁行为,维护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展,根据《中华人民共和国城市1946管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等相关法律以及国务院、省政府关于培育发展住房租赁市场的有关文件规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条(适用范围)本市城市规划区内住房租赁及其相关监督管理活动,适用本办法。

第三条(基本原则)住房租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。依法保护住房租赁关系的稳定,保护承租人的居住权益和享受同等公共服务的权利。

第四条(主管部门)县市房产管理或住房建设部门(以下简称住房租赁管理部门)负责本行政区域内住房租赁活动的指导和监督管理工作,并履行以下职责:

(一)建立完善规范和促进租赁住房市场发展的相关制度,并负责监督落实;

(二)制定当地租赁住房供应的长短期规划,报同级人民政府批准实施;

(三)依法开展住房租赁合同备案工作;

(四)建立统一的住房租赁服务和监管信息平台,并与公安、自然资源、工商、税务、教育、人社、住房公积金等部门建立信息互通共享机制;

(五)对住房租赁企业和提供住房租赁服务的中介机构进行指导监督检查,并建立信用评价和租赁服务等级评价机制;

(六)定期分区域公布住房租赁市场租金水平、入住率等信息。

(七)法律法规和上级人民政府规定的其他职责。

第五条(综合管理体制)各县市和城区人民政府、管委会应当将住房租赁管理纳入社会综合管理的范围,开展租赁住房的流动人口、治安、安全等管理工作。

公安、工商、税务、自然资源、教育、人社、公积金管理等相关部门依照本办法和其他有关法律法规的规定,在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。

第六条(实名交易)住房租赁实行实名交易制度,双方当事人在住房租赁活动中,应当提供真实有效的身份信息。

在住房租赁活动中采集的个人信息受法律保护,任何组织和个人需要获取他人个人信息的,应当依法取得并确保信息安全,不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息,不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

第二章 租赁住房供应

第七条(租赁住房供应计划与调控)各县市和城区人民人民政府应当将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。新增租赁住房的供应量及土地供应量占当地年度住宅及住宅用地供应总量的比例不少于40%,中心城区不少于50%

第八条(租赁住房供应渠道)租赁住房供应以租赁企业集中筹集房源供应为主,开发企业配建租赁住房为辅。支持自然人、法人将自有闲置房屋通过自行租赁、委托租赁企业租赁的方式向社会提供租赁住房。

第九条(租赁住房配建)开发企业新建商品住宅时,应当配建一定数量的租赁住房。开发企业可以选择按照规划新建住宅面积不少于10%的比例配建市场租赁住房,也可以选择按照《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》(襄阳市人民政府令第3号)中规定的比例配建公共租赁住房。配建的市场租赁住房产权仍属于开发企业,开发企业可以采取先租后售、只租不售方式经营,先租后售的租赁期自房屋交付开始履行租赁合同之日起不得少于5年。租赁期内,租赁住房的产权不得分割和转移。

第十条(租赁住房建设用地选址)新建租赁住房规划,应当选择基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全的区域,合理安排布局,方便居民工作生活。

第十一条(租赁住房用地)国有土地确定为租赁住房用地的,出让合同约定的房屋租赁期限不得少于20年。在租赁期限内,除法律另有规定外,租赁房屋不得出售。

第十二条(非住宅改为租赁住房的条件)在符合下列条件时,房屋所有权人或者受托租赁企业可以将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改造为长期用于租赁的公寓:

(一)拟改造的非住房经原设计单位或具有设计资格的设计单位按照国家规范进行了改造设计;

(二)改造的方案和图纸已向消防部门办理审核备案手续;

(三)改造工程应当依法委托具有相应资质的施工企业施工,并遵守建筑施工和室内装饰装修的管理规定;

(四)拟改造房屋位于物业服务小区的,在改造工程开工前,改造人应当向物业服务企业申报登记;

(五)改造过程中不得改变原规划批准的容积率,不得违反国家法律法规和规章的禁止性规定;

(六)改造人应处理好相邻关系,不损害相邻关系人的合法权益;

(七)改造后的公寓不得分割办理不动产登记和分割出售。

第十三条(住宅改造的条件)房屋所有权人或受托租赁企业将现有住房改造、分割的,应当满足以下条件:

(一)拟改造房屋位于物业服务小区的,改造人在改造工程开工前,应当向物业服务企业申报登记;

(二)改造中不得破坏房屋的承重结构、不得在门窗上设置影响逃生和救援的障碍物,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效;

(三)改造后不得违规改变房屋使用性质、分割办理不动产登记;

(四)符合本办法第二十五条规定。

(五)改造不得违反法律法规的禁止性规定。

第十四条(租赁住房交付条件)新建和改造租赁住房应当实行全装修的成品房交付,并配置必要的生活设施,租赁住房的用水、用电、用气价格应当按照民用标准执行。

第十五条(租赁住房节能环保要求)租赁住房的规划设计、建设和装修改造必须按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准。

租赁企业实施装饰装修工程所使用的材料和设备必须符合国家标准。有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。租赁住宅装饰装修工程竣工后,室内环境污染指标应当符合国家有关标准。承租人可以委托有资格的检测单位对室内环境污染指标进行检测,检测不合格的,出租人应当组织返工,并由责任人承担相应损失。

第三章  租赁管理

第十六条(租赁当事人)房屋的出租人应当是依法取得不动产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人、受托住房租赁企业以及法律、法规规定的其他权利人。

房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人或者非法人组织,但法律、法规另有规定的,从其规定。

第十七条(租赁企业设立)租赁企业应当依法设立。租赁企业工商登记经营范围统一规范为“住房租赁经营”。

自然人转租住房套数或者间数达到10套(间)的,应当申请设立住房租赁企业,依法办理工商登记。

工商管理部门应当与住房租赁管理部门建立租赁企业基础登记信息即时共享机制。

本办法所称住房租赁企业是指通过新建、购买、改建、租赁和受托经营等方式筹集房源,向居民提供稳定租赁住房的企业。

第十八条(租赁企业政策优惠)住房租赁企业享受生活性服务业有关金融、税收、土地等优惠政策,可以依法质押住房租赁租金收益。

   住房租赁企业应当建立完善的住宅租赁管理制度,查验承租人身份证明,并如实记载相关信息,定期对租赁房屋进行安全检查和维护。

第十九条(租赁合同)住房租赁当事人应当依法签订书面租赁合同。住房租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)住房租赁当事人的姓名(名称)和住所;  

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;  

(三)租金和押金数额及其支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;  

(五)租赁期限;

(六)房屋维修责任;  

(七)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;  

(八)争议解决办法和违约责任;  

(九)其他约定。

在签订住房租赁合同前,出租人应当向承租人出示房屋权属证明、身份证明等材料,承租人应当向出租人出示身份证明。

第二十条(委托租赁合同)房屋所有权人可以委托住房租赁企业出租房屋,双方应当签订书面委托租赁合同。委托合同应当包括以下内容:

(一)委托双方当事人的姓名(名称)和住所;  

(二)委托房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;  

(三)委托内容及双方权利义务;

(四)租赁期限;

(五)租金和押金数额及其支付方式;

(六)租赁用途和房屋使用要求;

(七)房屋装修和改造的范围、条件及维修维护责任; 

(八)委托服务费用或者转租收益;

(九)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;  

(十)争议解决办法和违约责任;  

(十一)其他约定。

在签订委托租赁合同前,出租人应当向受托租赁企业出示房屋权属证明、身份证明等材料,受托租赁企业应当向出租人出示企业工商登记和备案证明。租赁企业应当将委托租赁合同向住房租赁管理部门申报备案。

第二十一条(租赁企业转租)房屋出租人可以将房屋出租给租赁企业,也可以委托租赁企业出租。

租赁合同约定租赁企业可以转租住房的,租赁企业可以以自己的名义与承租人签订租赁协议,但应当将转租行为告知承租人,同时将租赁情况告知委托人。转租期限不得超过租赁合同约定的期限,租金支付期间应当不长于租赁合同约定的租金支付期间。

房屋出租人委托租赁企业出租的,租赁企业应当以房屋出租人的名义与承租人签订租赁合同,合同内容的约定不得超出房屋出租人的授权。

本办法所称租金支付期间是指承租人或者受托人按照合同向对方支付房屋租金的时间。

第二十二条(房屋维修义务)租赁当事人应当按照租赁合同约定负责检查、维修房屋,如不按约定及时维修房屋,致使房屋发生破坏性事故,造成他人财产损失或人身伤害的,应当承担赔偿责任。

第二十三条(承租人的义务)承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

   承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第二十四条(禁止性规定)有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;   

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;   

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十五条(出租最低标准)出租住房的,出租人应当遵守法律、法规的规定,确保出租的住房符合安全要求,具备居住功能。

租赁住房承租人人均使用面积不得低于5平方米,每间房屋居住人员不得超过2人,但承租人与居住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得单独出租供人员居住。

第二十六条(租赁期限)租赁当事人应当按照约定的租赁期限履行合同。

    鼓励出租人和承租人签订一年以上长期住房租赁合同。对租赁期限为三年以上的住房租赁合同且实际履行完毕的,政府应当给予相关政策支持。

    第二十七条(租金)承租人一般应按月支付租金,住房租赁合同另有约定的除外。租赁合同期内,合同未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。

租赁企业出租的住宅房屋,每年的租金标准上涨幅度不得高于当地居民人均可支配收入增长幅度和物价上涨幅度两者相加的50%

第二十八条(押金)出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额及返还时间。押金一般不超过一个月租金。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。

租赁企业收取的押金应当单独建账,不得列入经营收益,不得用于购买固定资产或者作为企业流动资金使用。

鼓励出租人对于信用良好的承租人实行免押金租赁服务。

第二十九条(合租)承租人经房屋所有权人书面同意和符合本办法第二十五条规定的,可以将承租的住宅房屋部分与其他自然人合租,承租人和合租人应当签订住房合租合同。

第三十条(续租简易程序)租赁期限届满,承租人继续使用房屋的,租赁双方当事人可以另行签订租赁协议,也可以在住房租赁管理部门统一的住房租赁信息服务和监管平台上对原租赁合同备案信息进行修改和确认。

第三十一条(合理义务)未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁房屋。出租人和承租人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房的,出租人进入前应通知承租人。

第三十二条(租赁关系解除)有下列情形之一的,住房租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:

(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;

(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

第三十三条(单方解除合同情形)租赁期限内,出租人不得单方解除住房租赁合同,但承租人有下列情形之一的除外:

(一)无正当理由不支付或者迟延支付租金,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;

(二)未经出租人同意擅自转租的;

(三)利用租赁房屋从事违法犯罪活动的;

(四)擅自改变房屋用途、结构或者实施其他违法建设行为,在出租人要求的合理期限内不予恢复原状的;

(五)法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

第三十四条(解除期限)出租人和承租人对租赁期限没有约定或者约定不明,未达成补充协议或者补充协议仍不能明确租赁期限的,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第三十五条(房屋返还)承租人在住房租赁合同期满或者解除后,应当及时返还租赁住房,拒不返还的,出租人可以依法收回租赁房屋。

第三十六条 (优先购买权和买卖不破租赁)住房租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

租赁期间,住房所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。

第三十七条 (租赁备案)住房租赁实行登记备案制度。住房租赁当事人应当在租赁合同签订、变更、终止后30日内,到住房租赁管理部门办理住房租赁登记备案。

住房租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第三十八条(备案资料)办理住房租赁登记备案,住房租赁当事人应当提交下列材料:

(一)住房租赁登记申请表;

(二)住房租赁合同。属于变更、终止原租赁合同的,还应提交原租赁合同备案证书;

(三)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;

(四)当事人的不动产权证书、预告登记证明等其他合法权属证明;

(五)住房租赁管理部门规定的其他材料。

住房租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋,还须提交代管人授权出租的证明。

出租抵押房屋,还须提交抵押权人同意出租的证明。

第三十九条(管理部门备案责任)符合下列条件的,住房租赁合同的登记备案应当自收到登记备案资料之日起3日内完成,并向承租人出具住房租赁登记备案证明:

(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

(三)不属于本办法第二十四条规定不得出租的房屋。

    申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,住房租赁管理部门应当一次性告知住房租赁当事人需要补正的内容。

第四十条(租购同权)经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可以持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受义务教育、医疗、就业、法律援助等国家规定的基本公共服务。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,且租赁住房居住的,可在本人及配偶缴存额度以内申请住房公积金用于支付住房租金。

支持符合租赁条件的城镇住房保障家庭、新就业大学生、引进人才通过市场租住住房,租赁住房合同经登记备案后,政府对符合条件的租房家庭,结合人均住房面积和收入情况,分类发放租赁补贴。补贴标准由住房保障部门会同人力资源和社会保障、财政部门制定,并根据经济社会发展水平适时进行动态调整。

第四十一条(房源发布及责任)住房租赁信息发布者应当对所发布住房租赁信息的真实性负责。提供住房租赁信息发布服务的第三方网络交易平台,应当对信息发布者的身份进行审核和登记。第三方网络交易平台明知或者应知信息发布者存在提供虚假材料、虚假信息等违法情形的,应当及时删除、屏蔽相关信息,并向有关部门报告;未采取必要措施,造成他人损失的,与信息发布者承担连带责任。

   当事人通过第三方网络交易平台接受住房租赁信息服务,其合法权益受到损害的,可以要求信息发布者赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的,由第三方网络交易平台承担赔偿责任。

第四章 监督和服务

第四十二条(监督检查)住房租赁管理部门应当加强对租赁市场的监管,采取随机抽查被检查对象、随机选派执法检查人员的方式,对住房租赁的市场主体进行监督检查。

租赁当事人应当到当地基层管理组织办理租赁住房的流动人口登记,接受租赁管理部门和当地基层管理组织开展的治安和安全检查管理工作。

第四十三条(便民服务)本办法涉及行政审批和政务服务事项,相关部门要落实“放管服”改革的总体要求,规范办理流程,压缩审批时限,建立快速审批通道,探索实施并联审批

司法部门、住房租赁管理部门应当联合建立住宅租赁纠纷的人民调解机制,加强住宅租赁纠纷调解服务。

第四十四条(建立租赁信息平台)住房租赁管理部门应当建立住房租赁信息服务和监管平台,实时记录住房租赁等信息,向社会提供房源核验、房源信息发布、住房租赁合同网上签约等服务。

第四十五条(信用平台)住房租赁管理部门应当建立健全1946行业信用管理平台。记录住房租赁市场主体的信用记录,并纳入全市信用信息共享平台,及时向社会公示,构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。

第四十六条 (引导拓展服务)住宅租赁管理部门应当指导行业组织制定租赁服务等级标准,引导租赁企业开展承租人公共服务代申报、物业管理、住宅维修、货物投送、信息服务等管家式服务,最大限度方便承租人,按照评定的等级实行差异化租赁服务综合收费。

第五章 罚则

第四十七条(对非法使用信息的处罚)违反本办法规定,非法收集、使用、加工、传输他人个人信息,或者非法买卖、提供、公开他人个人信息的,由城市综合执法部门、公安、工商等部门依法予以处罚,对违反本办法规定,有上述行为的政府及有关部门的工作人员,依法予以处分;构成违反治安管理行为的,依法予以治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;侵害他人民事权益的,依法承担民事责任。

第四十八条(对不按规定配建租赁住房的处罚)开发企业不按规定配建市场租赁住房或者公共租赁住房的,由城市综合执法部门责令限期改正,并处5万元以上30万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条(对违法改造租赁住房的处罚)违反本办法规定对房屋进行改造的,由城市综合执法部门按照《住宅室内装饰装修管理办法 》《建设工程质量管理条例》规定进行处罚;违反消防管理有关规定的由公安消防部门依法予以处罚。

第五十条(对不办理租赁企业登记的处罚)自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的,由工商行政管理部门依法予以处罚。

第五十一条 (承租人擅自改建房屋的处罚)承租人违反本办法第二十三条规定擅自改动承租住房承重结构的,按照《建设工程质量管理条例》处罚;擅自改动承租住房其他结构的,由城市综合执法部门部门责令限期改正,可以处2千元以上1万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十二条 (出租人违法处罚)出租人有下列行为之一的,由城市综合执法部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,对个人处2千元以上1万元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得;造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违反本办法规定出租住房;

(二)违反本办法规定调整租金;

(三)违反本办法规定收取或者扣留押金;

(四)违反本办法规定擅自进入出租住房的;

第五十三条 (对不按规定办理租赁合同备案的处罚)租赁企业未将委托租赁合同向住房租赁管理部门申报备案,或者当事人未按规定办理租赁合同备案的,由城市综合执法部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,对个人处1千元以下罚款,对单位处1千元以上1万元以下罚款。

第五十四条(对发布虚假房源的处罚)住房租赁信息发布者违法本办法规定发布虚假房源的,由城市综合执法部门责令限期改正,情节严重的处以1万元罚款,并由住房租赁管理部门记入信用档案;发布虚假房源信息广告的,由工商行政管理部门依法处罚;构成诈骗犯罪的,依法追究刑事责任.

第五十五条(对管理部门不作为的处罚)各县市和城区人民政府、管委会、住房租赁管理、城市综合执法、公安、工商、税务、自然资源、公积金管理等管理部门不依法履行住房租赁监督管理职责的,对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给于处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第五十六条 本市城市规划区内非住房租赁管理活动,参照本办法执行。

第五十七条 本市对公共租赁住房管理另有规定的从其规定。

第五十八条 本办法自发布之日起实施。

日期:2018/6/5
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