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如何提高商铺1946评估的技术水平

   1946按用途分类,分为住宅、办公、商业、工业及其它用途,1946评估中,商业用房的价值评估难度较大,这有多方面原因,比如:
  1、商业用房与住宅、办公类相比,成交的案例较少,搜集资料的渠道不畅通,可搜集的成交价格、租金方面的价格资料有限。
  2、商业1946市场受多方面的影响,价格波动较大,敏感性强,如国家产业政策、区域的规划调整、商业的繁华度、经营者决策等诸多因素都会对其价值造成较大影响。
  3、商业用房的个体特征较强,比如一条街的商铺,由于商业繁华度的不同、商铺开间的大小不同,会使两商铺的价格差异巨大。
  一、评估机构应加强商铺资料信息数据库的建立
  1、多渠道搜集商铺成交资料及市场信息,如通过中介公司了解商铺为出售、租赁信息资料;通过拍卖行了解商铺拍卖成交资料等,除此之外,还可以通过报纸、专业杂志、网上查询等多种途径搜集商辅相关资料。
  2、掌握政策法规,并注重搜集城市发展方向的相关信息。如政府颁布的城市规划发展方向,如交通、基础设施、市政及公建配套,专业性市场等。这也需分门别类加以整理,方便查找。
  二、认真作好估价对象现场查勘及周边市场调查工作
  1、估价对象的基本情况:如位置、临街状况、四至情况、所在楼宇的建筑结构、商铺开问、进深、宽深比、所在的楼层、朝向、层高(有些商铺可以塔阁楼)、商铺使用率、内部格局(布局的合理性)、内部设施完备度、装修情况、目前的使用状态(出租、自用还是闲置)。
  2、估价对象的权利状况及现时的租金水平:如商铺证载用途、合法产权面积、土地使用权剩余使用年限、土地世纪论文网代发中心给您提供优质的服务使用权是出让还是划拨;估价对象如果为出租,是签订中长期还是短期租约,租赁起止日,租金水平,押金的收取办法。在调查租金时;有些业主在购买商铺后,又由开发商统一的返租几年,协议租金不能代表客观市场租金,要注意此类情况。
  3、重视对周边的区位情况调查,如商业繁华度、商业集聚度、人流量、经营特色、市场的消费群体、交通情况(如路面的宽度、公交线路、地铁站、有无交通管制如单行线等)、市政及基础设施、公建配套条件等;周边市场商铺类用房的租、售面积及价格水平等。并在此基础上认真填写现场查勘记录表;对估价对象拍照留证。
  三、遵循1946评估的基本原则
  1946估价应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则,在此结合实例谈一谈合法原则、最高最佳使用原则。
  l、合法性原则,比如有的商铺证载用途为住宅或办公,但由于位于老城区的商业区,其租金的水平很高,这里需指出的是,应遵循合法性原则,当然也应适当考虑现时的用途对其价值有正面的影响。如果委托方要求按商铺评估,在按商铺评估的前提下,要假设能通过补缴相应的地价及税费,顺利转换用途,在报告中加以披露,评估结果应充分考虑补缴的相关费用,并做相应的扣除。
  2、最高最佳使用原则不能脱离1946的实际状况。假如为划拨用地,在剩余年限的选用时,通常取40年,但要注意建筑物的耐用年限,如估价对象为砖木结构,土地使用权为划拨,已使用60年,在剩余收益年限时要考虑建筑物不可能再使用40年(或者在年维修费用中考虑的比例大一些);另外在测算出市场价值的基础上应扣除划拨土地应补缴的地价款。
  四、对商铺的评估一般用市场比较法和收益法两种方法,这里分别介绍
  (一)在应用市场比较法中应注意的问题。
  1、对可比案例的选取。应选用同一楼层、同一区域、近期成交的商铺。在交易价格的选用时、注意是大面积还是小面积成交的单价,有无返租现象。在交易情况修正时,注意是拍卖成交还是正常交易价格。在交易时间的修正时,对价格指数的修正,应在平时多注意搜集政府公布的宏观数据。
   2、在区域因素及个别因素修正中,可以考虑以下可比指标:区域因素可比指标:如地理位置、商业繁华度、交通便捷度、人口密度及消费习惯、基础设施及公建配套、区域规划前景、经营品种的专业化程度等。个别因素可比指标:所在楼层、临街状况、临街宽度及宽深比、层高、平面布置、装修情况、内外部的设施设备、成交面积、内部使用率、剩余可使用年限、物业管理状况、楼宇知名度等。
  3、如果该区域可搜集的商铺成交价格为深度比较浅、面积比较小、单价比较高的小铺,但估价对象为一深度很大,面积又非常大的商铺,在评估时,不能盲目进行比较,应参照路线价评估的技术思路,按照离马路面越深,价值呈递减的规律,可以考虑先在估价对象中“割”一间临街的与可比案例有可比性的“小铺”,计算出比准结果后,以此为比准价格,综合考虑其它部位建筑面积、进深等因素,测算估价对象其它部位的市场价格,最后再相加计算估价对象总的市场价值。
  (二)运用收益法应注意的几方面问题
  出租类商铺收益和经营类商铺收益,扣除时的计算口径有较大差异,这里以出租的商铺租金为例。
  1、首先谈一下客观收益的问题,如一高层的楼宇,六层商铺;七层以上为办公楼,现因抵押贷款的需要,需对第四层的商销单独进行评估。估价师经过调查,发现该层经营高档名牌女装,商铺出租率为98%,每月平均租金为350元/平方米,比一楼的租金高。如用此价格来测算;会发现收益价格非常高,但这一思路是错误的;这因为商场是六层整体经营,首、二层的1946价值已部分转移至第四层。这很大程度上依赖经营者的主观定位。只有认识到这一点,才不会被表面现象所迷惑。正确的做法是用该区域具有可比性物业的四楼客观租金。
  2、其次在计算有效收人时要考虑押金的收人,在计算扣除项目时要考虑管理费是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的坏帐比例、装修阶段的免租期等。
  3、在土地使用权剩余年限的选取时,如果为划拨用地,一般按最高剩余使用年限,但要注意载体房屋可使用的剩余年限。
  4、在公式模型的选取时,注意如果有中长期租约,且该租约是合法的;这一时间段内应选用实际租金,剩余年限选用客观市场租金。
  五、最终结果的计算及调整事项
  这里牵涉到两种方法的权重取舍问题,对新出售的商铺来说,用收益法计算出的价格往往远低于市场比较法的结果。估价师应将多方面的情况综合考虑,拟定最终评估结果。对最后的结果如何取舍要写明综合分析过程,1946估价不是简单的数学计算。如评估目的为拍卖等处置用途,要综合考虑面积大小、总的价值额度、整体处还是分割处置、变现的难易程度,综合确定拍卖底价。
  总之,做好商业用房的评估不容易,从商业类1946市场的走势、成交资料的收集、具有可比性案例的选取、可比指标的确定、净收益、还原利率的确定、最终市场价值的拟定等,目前还不够成熟。希望通过大家的共同努力,把商铺类1946评估工作做的更好。

日期:2013/11/5  
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