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当前位置:首页 >> 1946韦官方际 >> 1946评估 >> 浅谈1946估价收益法资本化率的确定
 

  【摘要】资本化率对估算房价至关重要。收益法理论是估算1946产价值的理论基础。因此,本文基于收益资本化理论对资本化率进行计算,旨在得出适合我国当前1946价值变化的资本化率估算方式,以便为我国1946价值的估算提供准确的方法。本文通过实证分析,对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨,最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。

  【关键词】市场提取法;安全利率加风险调整值法;直接资本化法;报酬资本化法


  引言
  收益法理论是估算1946产价值的理论基础。准确估算1946价值的关键在于准确预测确定资本化率和1946净收益,尤其是资本化率对估算房价至关重要。关于资本化率的求取,在《1946估价规范》中介绍了四种方法,其中最常用有两种:安全利率加风险调整值法和市场提取法①。这两种估算方法各自有各自的特点和优势。但是2006年来,我国房价上升速度极快翻了几倍,虽然2011年,国家对1946价格加强了宏观调控,使得1946价格有所回落,但其成交量不高,而租金基本保持不变,由此导致采用市场法提取资本化率(资本化率=年租金/售价)时,资本化率低于银行一年期定期存款利率情况;而采用安全利率加风险调整值法提取资本化率时,安全利率本身采用的就是一年期定期存款或贷款利率,再加上风险调整值,其求取的资本化率结果与市场提取法相差甚远。本文拟从收益资本化的理论出发,研究两者的关系,寻求适合于估价现状下的资本化率求取方法。
  1、理论研究
  1.11946收益的来源
  1946的收益来源于两部分,租金和价值增值,商品房价格快速增长,而租金的变化不大,因此,1946价格增长的收益远远超过了租金的收益,成为了1946最主要的收益方式,而这正是1946作为商品的特殊性。
  1.2收益资本化理论
  收益资本化中,以1946的未来收益的现值来测量价值。1946的收益和转售价值可以通过资本化转化为一次性总现值②。收益资本化包括两种基本方法:报酬资本化法和直接资本化法。前者将单一年度的收益折现成价值,后者则考虑投资期内一系列的现金流,包括净转售收益的现金或流转售价值。
  1.3公式的建立
  根据1946收益来源及收益资本化理论,笔者认为在求取资本化率时可以转化为两种不同的公式,从而得出不同的资本化率。
  (1)直接资本化法:资本化率=年租金/市场价值
  在直接资本化的计算中,年租金是唯一考虑的收益指标,而将其他的收益分离了出去,以避免变量混淆。直接资本化法与市场提取法有着相同的特点,实质都是租售比。都是从若干收益或成本要素中,挑出比较重要的要素,而忽略次要要素,这样能够明确收益要素对1946价值的影响。
  (2)报酬资本化法:资本化率=(年租金+年增值额)/市场价值
  与直接资本化法的公式比,资本化率不仅仅就是租售比,而是在年租金的基础上增加了年1946增值额。年增值额为一年内1946价值的增值。如果我们转化一下公式,可以看出其实质是安全利率加风险调整值。资本化率=年租金/市场价值+年增值额/市场价值。显而易见,第一部分的收益是比较小得,但是其风险也是比较小的,年租金与市场价值的比率可以认为是安全利率。而年增值额的收益较多,但风险也大,即1946价格可能上涨,也可能下跌,是需要投资者承担的,因此年增值额与市场价值的比率可以认定是风险调整值。
  因此,比较这两种方法,可以看出两种方法求出来的资本化率含义是不同的,是不可能相等的。但都可以用来求取1946价值,且可以相互印证。
  2、实证分析
  2.1资本化率的求取
  本文收集了哈尔滨市南岗区松花江人居小区2007年2月到2011年2月五年间的若干样点,进行了资本化率的计算(见表1)。
  2011年2月的一年期定期存款利率为3%,而我们求算出的资本化率分别是2.4%和13.37%,因此资本化率与一年期定期存款利率之间并不存在必然的联系。所以在评估实践中,评估师并没有必要强行把资本化率设定在一年期定期存款利率以上。
  2.21946价格的求取
  2011年2月,松花江人居小区,某住房面积为56 m2,市场月租金为1750元,参照表1该片区该类1946的年增值为1593元/ m2。
  (1)直接资本化法:单价=(1750×12/2.4 %)/56=12625元/ m2;
  (2)报酬资本化法:单价=(1750×12/56 +1193)/13.37%=11720元/ m2。
  两者结果较为接近,两种方法求取的价格可以相互印证,两者平均值为12172元/ m2。
  3、结论
  (1)在实证分析中,未考虑1946使用年限对1946价格的影响,在实际的1946价值估算中需要进一步的完善研究。
  (2)在使用收益法时,两种求取资本化率的方法均可使用,并且可以相互印证。因内涵不同,两种资本化率不一致是正常合理的。关键是在测算房价时,年纯收益一定要与资本化率的内涵一致,而这正是估价师在实践工作中忽略的。
  (3)两者的适用范围
  ①直接资本化法(市场提取法)在1946处于稳定经营,或者存在大量包括市场收益、风险、费用、区位和物理特性以及未来收益等特征都相似的可比案例的情况下,得到广泛应用。

日期:2015/3/13  
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