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    图说最新《物权法》司法解释
     
    摘自《中国房地产估价与经纪》2016年1期
     
    《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起开始实施,是我国践行依法治国方略的重要一步。然而纵观我国改革开放三十年来民法领域的立法史,却少有像《物权法》那样引起巨大的争议,与之配套的最高法院相关司法解释同样是命途多舛,从2008年开始征求意见,如今才正式公布实施。在此跟大家一起来探讨一下,八年磨一剑、包含22条的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》究竟是何方神圣。
    不动产登记“新规”
    物权法实施多年来,什么纠纷属于物权民事纠纷,什么纠纷属于物权登记行政纠纷,一直是困扰大众的一个大问题,结合本次司法解释以及最高院记者会的内容,特制下图供大家参考。
    关于不动产登记的另外一个问题是,不动产登记产生什么效力呢,这次司法解释除了过往的公示公信效力外,还规定了可以除外的情形。
    预告登记“具体化”3
    特殊物权有保障
    《物权法》第二十八条规定了人民法院、仲裁委员会等机构作出的法律文书作出即产生物权效力,无需登记。但是在实践中这类物权的外延以及如何获得保护存在较大的争议,这次司法解释对这类特殊物权作了更加细致的规定。
    首先,人民法院、仲裁机构作出的能够产生物权效力的法律文书被限定在“改变原有物权关系的判决书”的范围内;其次,这类特殊物权虽然未经登记,但是依然受到返还原物、排除妨碍、赔偿损失等物权的司法保护。
    举个例子,如生效裁判文书针对某一共有协议作出裁判,分割争议标的物,并确定了当事人所有的具体数额,则这个裁判直接导致物权变动而无需登记。若其他人对标的物造成损害的,裁判所确定的标的物所有人能够主张损害赔偿。但是,对于如要求将标的物交付给一方当事人这样的裁判,则不会产生物权效力。
    “强力”的优先购买权
    对共有物权的优先购买权的细化规定是本次司法解释的重中之重,涉及优先购买权的六个条文占了整部司法解释接近三分之一的篇幅。
    这次司法解释中对优先购买权保护力度是前所未有的,文本中“其他按份共有人请求按照同等条购买该共有份额的,应予支持”的表述,使优先购买权的司法保护成为可能,而不是只能在事后主张损害赔偿。
    何谓“善意”
    《物权法》是我国第一部规定善意第三人的法律,虽然只适用于物权领域,但是在司法实践中,大量涉及善意第三人的非物权纠纷都在不同程度上参考了《物权法》的规定。本次司法解释中特别对《物权法》所规定的“善意”作了阐释。
    应当注意的是,司法解释中首次明确了需要登记的船舶、航空器和机动车等动产,只要交付就符合《物仪法》第一百零六条关于善意取得的规定中“交付”的条件,也就意味着,船舶、航空器和机动车的真实权利人,不得以上述动产未经登记为由主张善意取得不成立。
    结语:“留白”的司法解释
    这部只有22条的司法解释主要针对《物权法》总则部分作了细化规定,而对于分则里面所有权、担保物权并未涉及。本次司法解释只是我国物权体系乃至民法体系构建的其中一步,从本次司法解释题目含有“(一)”字可以看到,审判机关对本次司法解释中“留白”的问题是有预见的。
    日期:2016-7-6  
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