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    努力做好为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价工作

    柴 强

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长

    (2019年3月13日,北京)

     

    一、做好这种估价的重大意义

    房地产估价行业的“三大任务”:

    1. 巩固、深化和拓展业务;

    2. 防止恶性压价竞争;

    3. 提高估价报告质量。

     

    1. 巩固、深化和拓展业务——

    所谓“巩固”,就是已有的业务不能丢,还要继续做好;所谓“深化”,就是在做好现有业务的基础上,要向纵深发展;所谓“拓展”,就是在做好现有业务的基础上,

    要在横向上延伸。

    2. 防止恶性压价竞争——

    目前,估价机构之间恶性压价竞争十分严重,不仅把辛苦开拓的业务抵消了,还使估价流于形式、估价报告质量低劣,严重损害了房地产估价行业早期的良好专业形象。

    《资产评估法》第二十条明确规定:评估机构不得“以恶性压价……等不正当手段招揽业务”。

    将根据这个规定和《价格法》等法律法规关于明码标价的规定,通过估价机构“资信评价”等方式,要求估价机构制定收费标准,且收费标准要合理、要公示(在经营场所醒目位置公布、向行业组织备案),并要在估价活动中严格执行。

     

    3. 提高估价报告质量——

    估价报告是估价机构的“产品”,是估价师的

    “作品”,必须保证应有的质量。

    将加强估价报告抽查、评审,把抽查、评审

    得分作为估价机构排名和“资信评价”的重要内容。

    二、最高法的这种模式将会有示范作用

    特别是其中的(1)“网络询价”,(2)依法分评估专业领域,(3)统一建立机构名单库,(4)机构制定收费标准并报备及严格执行。例如:军队(已在着手准备);房屋征收;

    金融部门……

    三、这是一种什么估价?

    这种估价是为人民法院确定财产处置参考价服务的估价,基本上是过去的房地产司法拍卖、变卖估价,是房

    地产司法评估中的一种,其他的房地产司法评估主要有:(1)分家析产(如离婚、继承遗产、兄弟分家);

    (2)损害赔偿;(3)定罪量刑。

    在经济下行过程中,不良贷款会增长,人民法院拍卖、变卖房地产会增多,为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价业务会增加。

    四、这种估价怎么称呼好?

    可供选择的几种称呼:

    1. 为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价

    2. 涉执房地产处置司法评估(《人民法院委托评估工作规范》第一条中有“人民法院涉执财产处置司法评估” 的说法)

    3. 房地产司法处置评估(这是借鉴过去“房地产司法拍卖估价”这个简明易懂的说法)

    五、财产处置方式有哪些? (一)广义上的财产处置方式: 1. 当事人协议处置;

    2. 人民法院强制处置(也称司法处置)。

    (二)人民法院强制处置方式:

    1. 拍卖;

    2. 变卖(直接变卖、流拍后变卖)。

    六、这次的重大变化

    1. 用语上称为“财产处置参考价”,简称参考价。

    2. 增加了其他3种确定参考价的方式,并将“委托评估”作为最后选项。

    3. 依法分评估专业领域:房地产类、土地类、矿业权类、珠宝玉石首饰类、资产类。

    4. 最高人民法院与全国性评估行业协会建立司法评估机构名单库,且每年重新确定。

    5. 委托评估费用上:(1)评估机构报备收费标准,但不得高于全国平均水平的10%;

    (2)提交评估报告时一并提交预估评估费交纳通知书,之后可收到一半评估费;(3)财产处置成交的,采取就低不就高的原则;

    (4)财产处置未成交的,采取实际支出的原则。

    七、确定参考价的4种方式及其顺序

    (1) 当事人议价

    (2) 定向询价

    (3) 网络询价

    (4)委托评估

    上述方式中,当事人议价、定向询价的可能性不大,最高法大力推行“网络询价”。起草《确定参考价规定》过程中甚至有零元起拍,不要评估的建议。八、存在着“委托评估”与“网络询价”比拼

    需要自问:“委托评估”是代表“旧势力”,还是科学上就该这么做。

    如果是代表“旧势力”,我们自己就要及早投降。

    但实际上并不是这么回事,主要是我们过去没有做好。

    “互联网将会无处不在,也将会被人们所忽略”,就像我们过去曾经历过的电灯、电话、小汽车等一样。因此,互联网就像计算器、Excel表、估价软件等那样,最终是辅助估价的工具。

    因此,抵制、对抗无用,而要积极迎接挑战,用做好

    “委托评估”的实际行动,证明“委托评估”强于“网络询价”。

    特别是如果“委托评估”做到了“精细化”(这次制定《涉执房地产处置司法评估指导意见》时就是抱着这种指导思想),电商们搞的“网络询价”就难以大行其道,甚至迟早会退出市场。

    反之,“委托评估”仍然会被认为时间长、收费高、又不准,并且早晚,不仅在司法领域,而且会在其他领域,

    “委托评估”将会被“网络询价”所取代。

     

    补充说明评估的“精细化”与“模糊化”:各有利弊。

    眼前看,“模糊化”在遇到当事人、利害关系人对评估报告或评估结果提出异议时有回旋余地。

    但长期来看,必须走“精细化”道路,甚至估价师要像律师那样出庭当“专家证人”。

    因此,我们要“做难而正确的事情”。

    九、这种估价的主要依据

    1.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》

    2.《人民法院委托评估工作规范》

    3.《房地产估价规范》

    4.《涉执房地产处置司法评估指导意见》

    (或者《房地产司法处置评估指导意见》)

    (目前仅是内部研讨稿,希望大家提出修改意见)

    十、需要搞清的几种价格及其关系 (1)市场价格(简称市价)或市场价值(2)评估价或评估结果(3)处置参考价(4)拍卖的起拍价 直接变卖的变卖价(5)处置成交价

    十一、对评估对象的特别说明

    (一)依法分评估专业领域

    分为5大类:(1)房地产类,(2)土地类,(3)矿业权类,

    (4)珠宝玉石首饰类,(5)资产类。

    (二) “房地产类”的评估对象

    为“房地产类财产”,但现实财产处置中的房地产类财产不一定是纯粹的房地产,可能是以房地产为主的财产。也就是说,以房地产为主的财产应属于“房地产类财产”,是房地产评估的对象。

    (三) 评估对象财产范围的界定

    1.要在评估报告中说明评估对象的财产范围,不得超出应有的财产范围或遗漏应有的财产。这在本质上主要是根据查封、扣押、冻结以及需要拍卖、变卖的财产范围来确定。

    2.两种极端相反情况要在评估报告中具体列举说明:

    (1) 评估对象的财产范围一般为房地产,但是,如果包含不属于房地产(不动产)的财产的,应在评估报告中对所包含的其他财产具体列举说明。例如,评估对象的财产范围还包含室内家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权。

    (2) 房地产的财产范围一般为不动产,即房屋(或建筑物、构筑物)及其占用范围内的土地(或建设用地使用权)和其他不动产,但是,如果评估对象的财产范围不包含属于房地产(不动产)的财产的,应在评估报告中对不包含的房地产类财产具体列举说明。例如,评估对象的财产范围不包含室内装饰装修、入户门锁、室内吊灯、马桶、水龙头、酒窖、建筑小品、假山、树木。

     

    十二、将下决心做好这种估价自律管理工作

    将对入库评估机构的评估报告进行抽查、评审;

    对做得不好的,就从名单库中除名。被除名的法律后果很严重。

    十三、最后,希望大家一起努力

    使房地产估价:既能挣钱,又受人尊重,还有些乐趣,也对社会有益,

    甚至推动经济社会发展进步!

     

    谢谢!

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会

    网站:www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信:中国房地产估价、中国房地产经纪、中国住房租赁

     

    日期:2019-4-11  
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